¿Qué es más beneficioso  o perjudicial para la economía una persona rica que se cree pobre o una que se cree rico y es pobre?

La vivienda ha sido para los españoles el método de ahorro y generador de sentimiento de riqueza por excelencia. Hace unos años nos sentíamos ricos en función de lo que pensábamos que valían los bienes que poseíamos, en el caso de la mayoría de españoles, nuestra vivienda  y gastábamos en proporción al incremento en su valor, ya fuese no ahorrando o endeudándonos. Todo ello basado en la revalorización de la misma y en la no depreciación de este tipo de bienes, dado que la economía española y por lo tanto la sabiduría popular no lo había padecido con esta virulencia hasta la actual crisis. Pero si cuando los precios de la vivienda subían generaban un efecto riqueza en el consumidor, porque no me van a crear un efecto pobreza cuando los mismos no paran de bajar.

Todo ello me ha llevado a dar respuesta a la pregunta que se hacen la mayoría de los propietarios de viviendas, particulares, inmobiliaria, bancos buenos y malos ¿Cuánto vale mi piso y por lo tanto mi sensación de hombre rico hombre pobre?.

Partiendo del principio que un bien vale lo que el mercado te va a pagar por él en un momento determinado, lo mas aventurado que puedo hacer es dar una estimación de cuanto preveo que va a bajar el precio de la vivienda en los próximos dos / tres años. Y así determinar cuánto más pobre me voy a sentir de una manera muy simplista.

Mi primer paso ha sido leerme el informe de Oliver Wyman de 28 de septiembre y en particular lo relacionado con la valoración de los bienes recuperados por los bancos objeto de análisis. Estos bienes ascienden a unos 88 BN de euros,  que ya no son su valor de mercado si no su valor de recuperación. En el estudio se determina que los  precios de los bienes recuperados nuevos y de segunda mano, vuelvo a recordar que no son su valor de mercado, tienen unas pérdidas proyectadas entre el 50% y el 52%, el suelo tiene una depreciación prevista del 80%. A todo ello hay que añadir que el valor del préstamo relacionado con el bien se ha estimado en menos del 80% para el 75% por ciento de la hipotecas. Tomando como buenas estas referencias, se puede decir que el valor de la vivienda puede bajar un 60% (50% estimado y un 10% adicional de descuento estimado sobre el valor del bien adjudicado en el banco en su balance  respecto al valor original de adquisición), de aquí al 2014 respecto a la valoración a 1 de enero 2012.

Mi segundo paso es  intentar determinar la pregunta ¿Qué tipo de valoración aplicara El Banco Malo (SAREB) a los activos inmobiliarios que incorpore?. El banco malo será el primer gestor inmobiliario de España.  Si esta entidad tiene que tener beneficios y debe tener una viabilidad de varios años de forma que pueda ir dando salida a estos activos, las viviendas que adquiera las incorporara con un descuento adicional. Si estimo que debe tener un margen operativo de al menos un 10%, quiere decir que las viviendas las adquirirá a un valor que como mínimo será del 70% de su valor al 1 de enero de 2012.

Mi tercer paso ha sido analizar el mercado y la demanda existente. Para ello he despreciado los métodos clásicos de valoración de activos  hedonistas, los que aplican de forma histórica las empresas de tasación y me he ido al estudio que mas encaja con esta situación como es el de François Ortalo y Sven Rady “Housing Market Dynamics: On  the Contribution of Income Shocks and Credit Constrants”. En el se describe  que el efecto más importante para animar el mercado inmobiliario es el potencial de los primeros compradores, es decir de la juventud, en poder hacer frente a la compra de una vivienda, por sus ingresos y por la disponibilidad de crédito. Lamentablemente el panorama en España para ambos componentes no deja ninguna duda para los próximos 3 años.

Con todo ello, es decir una demanda sin poder adquisitivo y sin disponibilidad de endeudamiento le añadimos el stock de viviendas tanto nuevas sin vender, entre 670.000 y 818.000 según el estudio que utilices,  la urgencia del banco malo para reducir su stock, el deterioro de la economía que forzara a muchas familias e inversores a deshacerse de viviendas que hasta la fecha no utilizan haciendo que el stock de viviendas de segunda mano aumente considerablemente y que la demanda estimada de mercado puede ser entre 100.000 y 140.000 viviendas nuevas anuales, el panorama es de lo más oscuro. Todo ello me fuerza a pensar que si le añado otro 10% a la depreciación que los gestores del Banco Malo aplicaran a las valoraciones para su adquisición no me equivocare mucho.

Con lo anterior me he dado cuenta que he dejado de ser rico para ser pobre ya que mi piso tomando como referencia la valoración de enero de este año se reducirá en los próximos dos  /tres años en un 80%. Es decir que aquellos que compraron sus viviendas en 2006/2007 pueden ver reducidas las valoraciones de sus pisos en un 85%.

Esto si que es efecto pobreza y espero equivocarme. Si no me equivoco entonces habrá que ser pobre y sentirse rico para poder relanzar una economía en total declive.

© «by Felipe Santiago» <a href=»https://plus.google.com/117575847320101803535?rel=author«>Google</a>

Hombre Rico Hombre Pobre, Banco Malo, Oliver

Wyman y mi piso


Post navigation